W interesie firm deweloperskich jest utrzymanie równowagi na rynku, tak aby podaż równoważyła popyt. Według nich to powoduje, że nabywcy mają z czego wybierać, a jednocześnie ilość mieszkań jest ograniczona. Taka sytuacja pozwala na utrzymanie marż i spijanie śmietanki bez cenowej rywalizacji. Na rynku deweloperskim konkurencja nikomu (prócz nabywców) nie jest potrzebna. Dla budowlańców ważne jest, żeby jakieś mieszkania były dostępne i żeby były maksymalnie drogie.
W utrzymaniu ruchu na rynku i cen niezwykle pomocne są fundusze inwestycyjne, które skupują mieszkania setkami na pniu. Według ekspertów udział tego typu funduszy w rynku mieszkaniowym Polski może sięgać nawet 20 procent i ma wpływ na podbijanie cen mieszkań i stawek najmu. To są mieszkania inwestycyjne, które mają przynieść zysk długoterminowo i nie chodzi o to, żeby ktoś tam mieszkał, bo wówczas się zużywają. Według Narodowego Spisu Powszechnego mamy obecnie w Polsce 1 mln 852 tys. pustostanów. Zaledwie niewielka ich część to lokale Kowalskiego, który ma jedno mieszkanie po babci, a drugie po rodzicach. To jasne, że trzyma je dla dzieci i nie zamierza sprzedawać.
Tu wchodzi minister Jacek Sasin, cały na biało, i mówi, że trzeba to jakoś opodatkować, a środki przeznaczyć na likwidację ubóstwa mieszkaniowego. Brzmi szczytnie! Pierwsza danina ma być podobna do funkcjonującego w Irlandii podatku transakcyjnego, czyli 10 procent wartości transakcji w przypadku zakupu co najmniej 10 nieruchomości w ciągu 12 miesięcy. Druga to wysoki podatek od przychodów z najmu, trzecia to opodatkowanie właścicieli dysponujących co najmniej pięcioma mieszkaniami pod wynajem. Nic więcej na temat ustaw nie wiadomo. Można jedynie wnioskować, że to obciążenie wywoła więcej szkód niż pożytku. Choć założenie jest słuszne, bo mieszkanie to nie jest towar, a tym bardziej lokata.
Przyjmijmy zatem, że pustostany zostaną wynajęte. Stawki netto za wynajem nawet być może spadną, bo mieszkań na rynku pojawi się więcej. Podatku jednak nie zapłacą fundusze, a najemcy. To jest absolutnie pewne. Ten podatek zostanie wliczony do czynszu.
Nowe podatki również nie przywrócą już kupionych mieszkań na rynek. One nadal będą w rękach funduszy, gdyż rozwiązanie ma dotyczyć jedynie nowych transakcji. Będą sobie stały puste, jak stoją teraz. Nikt nie zapłaci od nich podatku z najmu z tego samego powodu. Nawet jeśli fundusz ma 1000 mieszkań, to Sasin nie zobaczy z nich grosza.
To, że trzeba opodatkować posiadaczy wielu mieszkań, jest dla mnie oczywiste. Równie oczywiste jest dla mnie to, że należy doprowadzić do sytuacji, w której funduszom nie będzie opłacało się inwestować w mieszkania – niezależnie czy na wynajem, czy jako lokatę. Te mieszkania po prostu muszą wrócić na rynek. Może rozwiązaniem jest stałe opodatkowanie – wszystkich osób, fizycznych i prawnych, posiadających więcej niż 10 mieszkań, dajmy na to kwotą równą 10% wartości rocznie – to chyba najprostsze rozwiązanie. Wówczas przyrost ceny będzie niższy niż koszty utrzymania lokalu i fundusze zaczną je wyprzedawać. W takiej sytuacji mieszkania, które wrócą na rynek wtórny, staną się konkurencją dla deweloperów i spowodują obniżenie marż.
Płacz deweloperów, którzy „stracą”, i posiadaczy, którzy „zbankrutują”, naprawdę nie robi na mnie wrażenia. Ich lobbyści już są aktywni jak rzadko i na pewno ugrają wszystko, czego będą chcieć. Po prostu rozwiązanie ministerstwa zostanie wprowadzone po sasinowemu, czyli zostanie napisane na kolanie, nieprzemyślane, będzie pełne dziur i możliwości obejścia prawa, prócz tego będzie troszczyć się o interesy grup uprzywilejowanych, czyli tych z pieniędzmi. Dla tych z problemami pozostanie pusta kasa organizacji likwidującej ubóstwo mieszkaniowe.
