A takie sytuacje zdarzają się niestety nagminnie. Najczęściej spotykanym przejawem takiego nadużycia jest zawłaszczanie przez lokatora części korytarza w celu powiększenia powierzchni swojego mieszkania. Mało komu bowiem wystarcza skromny metraż mieszkania w bloku, a masowo występujące, wątpliwej jakości „ozdobniki” korytarzy w postaci szafek na buty, rowerów czy wózków dziecięcych są tego najlepszym dowodem. Do innych „atrakcji” mieszkania w budynkach wielorodzinnych należą kłótnie o instalowanie głośno pracujących urządzeń wentylacyjnych, naruszanie estetyki budynku szeroko pojmowaną kreatywnością, której mogą nie docenić lokatorzy pozbawieni artystycznej duszy i wrażliwości, czy wreszcie różne koncepcje na zagospodarowanie przestrzeni wokół budynku.
Jaka jest recepta na te wszystkie bolączki? Niestety osiągania kompromisu nie wspierają przepisy ustawy o własności lokali, które są dość trudne do interpretacji oraz nie zawsze dają jasną odpowiedź na pytanie, gdzie przebiega granica współwłasności i własności budynku. Dlatego, aby uniknąć ciągnących się latami kosztownych i często jałowych procesów sądowych, wspólnoty wystrzegają się tego ostatecznego środka prawnego jak ognia. Najczęściej w rozstrzyganiu sporów powołują się na regulamin. Jeśli jednak regulaminu lub jego potrzebnego fragmentu brakuje, to zarząd musi podjąć uchwałę i wymóc na problematycznym lokatorze podporządkowanie się jej.
Czy istnieje uniwersalne rozwiązanie, które umożliwiłoby niezliczonym wspólnotom położenie kresu często wyniszczającym sporom? Wydaje się, że wszelkie statuty, regulaminy czy uchwały mają zbyt małą moc oddziaływania na niepokornych mieszkańców. Co innego – ustawa, która już z racji samej swojej rangi w państwowym porządku prawnym posiada niekwestionowany autorytet, z którym niewielu decyduje się podejmować polemikę. Tymczasem wspomniana ustawa o własności lokali, determinująca życie codzienne milionów Polaków, posiada zaledwie kilkadziesiąt artykułów, które siłą rzeczy nie wystarczają do uregulowania wszystkich niezbędnych kwestii. Najbardziej jednak razi brak precyzji dokumentu w temacie granic prawa własności. Naturalnie bowiem kwestia granic prawa własności lokalu oraz granic prawa współwłasności całego budynku generuje konflikty, gdyż wiąże się ona z ponoszeniem adekwatnych kosztów przez wszystkich zainteresowanych.
W efekcie wielu mieszkańców – zwłaszcza tych nieobeznanych w żaden sposób z przepisami prawnymi – może mieć problem ze zrozumieniem, czyja jest właściwie np. elewacja, korytarz, taras, strych czy piwnica. Ta niewiedza może być źródłem wielu niepożądanych i nielegalnych, ale niekoniecznie wynikających ze złej woli zachowań. Niewielu zdaje sobie sprawę np. z tego, że współwłaściciel nie może wywieszać na elewacji reklam, szyldów bądź tablic informacyjnych. Współwłaściciel może bowiem korzystać ze wspólnej własności w sposób niezakłócający korzystania z niej innym współwłaścicielom, a wymienione działania w naturalny sposób odbierają innym możliwość korzystania z zawłaszczonej przestrzeni.
Co więcej, takie zachowania mogą godzić nie tylko w przepisy wewnętrzne wspólnoty czy zasady dobrego sąsiedztwa, lecz też w przepisy prawa. Np. wspomniane wydzielanie części korytarza i zaanektowanie go do swojego lokalu zmienia pierwotne przeznaczenie tej przestrzeni, prowadząc do zmiany sposobu korzystania z niej w myśl art. 71 ustawy Prawo budowlane. Taka zmiana wymaga bezwzględnego zgłoszenia, do którego trzeba dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli ten obowiązek zostanie zaniedbany – zaistnieje samowola budowlana, a wspólnota będzie wezwana do domagania się jej rozbiórki.
To nadal nie wszystko! Każda przestrzeń wspólna charakteryzuje się tym, że wszyscy współwłaściciele partycypują w kosztach jej utrzymania. Jeśli ktokolwiek zawłaszczy jej część, to z punktu widzenia prawnego będzie trzeba zmienić wszystkim udziały w nieruchomości wspólnej poprzez modyfikację stosownych aktów prawnych.
Bądźmy więc ostrożni w podejmowaniu pochopnych decyzji dotyczących wspólnej przestrzeni. W razie wątpliwości w ocenie granicy współwłasności – zwróćmy się z tym pytaniem do zarządu. To nic nie kosztuje, a konsekwencje zaniedbania i samowoli mogą być znacznie bardziej dotkliwe
