Z jednej strony można się cieszyć, że ludzie nie boją się – wbrew niepewnym czasom, szalejącej inflacji i powszechnej drożyźnie – walczyć o swoje marzenia. Własny dom, stanowiący bezpieczną przystań, do którego można wrócić po całym dniu pracy i poczuć się szczęśliwym, jest wielkim, osobistym sukcesem, którego osiągnięcie nie każdemu jest dane. Warto jednak uzmysłowić sobie, jakie pułapki mogą czekać na tych, którzy postanowią zrealizować to pragnienie.
Pierwszą – i chyba najtrudniejszą do przeskoczenia – jest oczywiście cena. Nie ma co oczekiwać cudów; ceny gruntów, tak jak wszystkich innych dóbr, szybują w górę. Powodem jest zresztą nie tylko sama inflacja, ale też wspomniane już zjawisko rosnącego zainteresowania nieruchomościami poza miastem. Istnieje jednak szansa, że uda się nam nieco zminimalizować „szok” cenowy, gdy będziemy omijać tereny położone w bezpośrednim sąsiedztwie dużych miast lub też mające wyrobioną markę turystyczną. Warto za to poświęcić szczególną uwagę obszarom stricte wiejskim i mniej popularnym. Pamiętać należy, że rozbieżność cen jest naprawdę ogromna i zależy od bardzo wielu czynników: lokalizacji, atrakcyjności danego terenu, infrastruktury, sąsiedztwa, możliwości zabudowy, stanu prawnego czy wreszcie decyzji samego sprzedającego, który stara się przecież uzyskać jak najwyższą cenę za swoją własność.
A czy, gdy znajdziemy już naszą wyśnioną, wspaniałą ziemię, z bajecznym, niepowtarzalnym widokiem i w przystępnej dla nas cenie, to możemy już otwierać szampana i wysyłać zaproszenia na parapetówkę? Warto się jeszcze wstrzymać i nim wpadniemy w euforię, ustalić kilka spraw. W ten sposób możemy bowiem oszczędzić sobie nie tylko gorzkiego rozczarowania, ale i niekiedy poważnych kłopotów, których rozwiązanie mogłoby trwać latami i pochłaniać wielkie środki finansowe, nerwy i energię. I chociaż zachwyt nad wyjątkowo urokliwym zakątkiem, który zdawał się czekać na nas całe życie, może kusić, aby podjąć decyzję o zawarciu transakcji właśnie na bazie pierwszego wrażenia i towarzyszących mu silnych emocji, to jest on złym doradcą. Przede wszystkim bowiem trzeba dokładnie zapoznać się ze wszystkimi (!) dotyczącymi oferty dokumentami.
A jakie cenne informacje mogą one zawierać? Głównie o tym, czy przedmiotowa działka rekreacyjna nie jest użytkiem rolnym lub leśnym, gdyż wtedy mają zastosowanie ograniczenia zarówno przy zakupie, jak i również przy zabudowie takiego gruntu – analogiczne jak przy gruntach rolnych i leśnych. Informacje takie należy zweryfikować poprzez uzyskanie od sprzedającego wypisu z ewidencji gruntów zawierającego klasyfikację użytkową gruntu. W ewidencji gruntów działki rekreacyjne występują najczęściej pod symbolem Bz, czyli tereny rekreacyjno-wypoczynkowe. Z kolei o możliwościach zabudowy działki rekreacyjnej dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy liczyć się z tym, że na działce rekreacyjnej trudno będzie postawić obiekt o przeznaczeniu innym, niż służącym uprawianiu sportu lub rekreacji.
Chociaż zielony, szumiący las w pobliżu działki jest często czynnikiem dodatkowo przyciągającym ludzi marzących o mieszkaniu blisko natury, to jego obecność oznacza nie tylko przyjemność, ale także (a może przede wszystkim) obowiązki. Przejawiać się one będą w konieczności spełnienia wymogów m.in. przepisów bezpieczeństwa pożarowego, widniejących w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Precyzują one, że minimalna odległość pomiędzy projektowanym budynkiem a granicą (konturem) lasu powinna wynosić 12 m, gdy dom ma ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia albo 16 m, gdy dom ma ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniające ogień. W praktyce wytyczne te mogą sprawić nie lada problem przy próbach zabudowania wąskiej działki w jakikolwiek sposób. Co więcej, czasem takie wymagania trzeba spełnić również wtedy, gdy las w rzeczywistości nie istnieje! Wystarczy, iż działka figuruje w ewidencji jako działka leśna.
Czujność nabywcy powinna wzbudzić także informacja o rzece lub potoku, który znajduje się na terenie działki. Woda taka nie jest tylko zwiastunem orzeźwiających kąpieli w upalne, letnie dni, ale może być też katalizatorem problemów. Art. 24 ustawy o ochronie przyrody wprowadza bowiem zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie o szerokości 100 m od linii brzegów rzek.
Największe jednak utrudnienia spotkają tych śmiałków, którzy skuszą się na działkę położoną w bezpośrednim sąsiedztwie parku narodowego – a kosmiczna cena będzie zapewne dopiero pierwszym z nich. Zanim w ogóle ją uiszczą, będą musieli powiadomić o swoich planach władze parku, którym przysługuje prawo pierwokupu. Jeśli postanowią one nie korzystać z tego prawa, to będzie można przystąpić do realizacji niezwykle złożonego i misternego planu inwestycyjnego. Art. 15 ustawy o ochronie przyrody stanowi o zakazie budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów i urządzeń służących celom parku narodowego albo rezerwatu przyrody. Zakaz ma charakter generalny i dotyczy wszelkich (!) obiektów budowlanych, a więc także tych, które prawo budowlane określa jako niewymagające ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, oraz obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. Ratunek może tu stanowić tylko wyjątek, przewidziany także w dalszej części wspomnianego art. 15. Definiuje on, że zakazy, o których mowa w ust. 1 (czyli m.in. zakaz zabudowy), nie dotyczą obszarów objętych ochroną krajobrazową w trakcie ich gospodarczego wykorzystywania przez jednostki organizacyjne, osoby prawne lub fizyczne oraz wykonywania prawa własności, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
Reasumując – warto spełniać marzenia, a życie blisko natury to z pewnością olbrzymia satysfakcja i przywilej. Bądźmy jednak czujni przy realizacji tych pragnień i nie pozwólmy, aby nasza własna nieostrożność wpędziła nas w poważne tarapaty i odarła z radości znalezienia swojego miejsca na ziemi. Wędrując bowiem z głową w chmurach, raczej daleko nie zajdziemy, a już z całą pewnością nie do nowego, wymarzonego domu.
