Aktualny stan rzeczy, prowadzący do groteskowego poziomu uprzywilejowania najemców względem wynajmujących i będący de facto pogwałceniem kodeksowej zasady równości stron w umowach cywilnoprawnych, od dawna budzi oburzenie nie tylko wśród osób zajmujących się najmem, ale też u wielu prawników. Sytuacja pod tym względem nie była różowa jeszcze w czasach przed wybuchem pandemii, ale po 2020 roku absurd osiągnął apogeum. Najbardziej „zawinił” tu art. 15 ustawy covidowej, który zawiesił wykonywanie tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie mieszkań w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Realizacja tego przepisu doprowadziła do zagwarantowania praktycznie pełnej bezkarności wynajmującym mieszkania lokatorom. Nawet jeśli notorycznie nie płacili oni czynszu lub wręcz celowo dewastowali nieruchomość – właścicielowi nie wolno było pokazać im drzwi. Nad tym, że czasy pandemiczne nie są łatwe również dla wynajmujących, którzy też przecież potrzebują dachu nad głową czy środków na utrzymanie siebie i rodziny – ustawodawca w ogóle się nie rozczulał. Na jawną niesprawiedliwość tej kuriozalnej sytuacji zwrócił uwagę dopiero Rzecznik Praw Obywatelskich. I chociaż alarm ombudsmana sprawił, że nad problemem wreszcie zaczęto debatować w przestrzeni publicznej, to przez cały okres epidemii praktycznie nie uczyniono nic, aby ukrócić niezdrową faworyzację najemców i przywrócić równowagę sił obu stronom umowy najmu. Dopiero w ostatnim miesiącu biuro prasowe resortu sprawiedliwości poinformowało, iż postulat uchylenia specjalnej ochrony najemców znalazł się w projekcie ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu automatyzacji załatwiania niektórych spraw przez Krajową Administrację Skarbową. Decyzja związana jest niewątpliwie z falą luzowania restrykcji covidowych, przetaczającą się ostatnio przez Polskę. Cóż, oczywiście lepiej późno niż wcale. Ale straconych pieniędzy, szkód wyrządzonych przez lokatorów-wandali, nerwów i czasu zmarnowanego podczas policyjnych interwencji i procesów sądowych nikomu to nie zwróci...
Projekt przeszedł na razie pierwsze czytanie i został skierowany do prac w komisji. W uzasadnieniu wnioskodawca (grupa posłów) łaskawie i odkrywczo zauważa, że ciężar ochrony lokatorów jest obecnie niemal w całości przeniesiony na właścicieli lokali, a przecież nie są oni w żaden sposób zobowiązani do utrzymywania najemców. Cóż, należy przyznać, że jest to swoisty przełom w dotychczasowym toku myślenia ustawodawcy, który najwyraźniej sądził, że pora zimowa, covid, ciąża czy dzieci są definitywnym dowodem na to, iż biedny najemca niechybnie nie poradzi sobie bez tego konkretnego dachu nad głową i skona w męczarniach pod pierwszym lepszym mostem. Efektem tego przekonania są mrożące krew w żyłach historie krążące po rynku najmu. Wiele z nich odmalowuje bardzo niepokojący portret nieuczciwego najemcy, którego niezaradność nie wynika bynajmniej z życiowych niepowodzeń czy poważnych problemów osobistych, lecz z czystego wyrachowania umocnionego uzasadnionym poczuciem bezkarności. W jednym przypadku taki najemca świadomie zawarł umowę najmu domu, wiedząc, że budynek jest wystawiony na sprzedaż. W umowie została umieszczona klauzula stanowiąca, że w momencie sprzedaży domu powinien się on z niego bezwzględnie wyprowadzić. Umowa jednak umową, a życie życiem – w chwili sprzedaży domu oszust postanowił w nim pozostać. Na domiar złego nie płacił czynszu przez 4 (!) lata, a więc – nazywając sprawy po imieniu – przez cały ten okres okradał właściciela. Pomimo tych druzgocących okoliczności, sąd wydał wyrok, że lokator do czasu uzyskania lokalu socjalnego może pozostać w sprzedanej nieruchomości. Próbę zmuszenia go do wyprowadzki przed tym terminem uznano by za nielegalną, gdyż – cytując uzasadnienie wyroku – „pandemia to nie czas na wyrzucanie ludzi z mieszkań”. Jak wobec takiego stwierdzenia mógł poczuć się pokrzywdzony właściciel, któremu nie tylko nie zaoferowano żadnej formy ochrony przed negatywnymi konsekwencjami zachowania lokatora, ale którego wręcz w pośredni sposób – zupełnie absurdalnie – obarczono winą za zaistniałe okoliczności?
Takich historii jest niestety znacznie więcej, co skutkuje tym, że wielu właścicieli postanowiło już zrezygnować z tej formy zarabiania pieniędzy, a mieszkania zostawili puste. Ryzyko, iż w razie niekorzystnego obrotu spraw nie pozbędą się oni niechcianych lokatorów, okazało się zbyt przytłaczające – i doprawdy trudno mieć im tę decyzję za złe. Nie każdego przecież stać na długotrwałe utrzymywanie obcych ludzi i niekończące się walki z nimi na salach sądowych.
Czy zatem planowana w projekcie ustawy likwidacja kontrowersyjnego art. 15 ustawy covidowej skutecznie zamknie parasol ochronny nad najemcami? Niezupełnie. Rzetelni najemcy mogą spać spokojnie, gdyż z pewnością nie zostaną całkowicie pozbawieni ochrony. Przepisy przybiorą bowiem na powrót swój kształt sprzed pandemii.
„Należy przy tym wskazać, że omawiane rozwiązanie zostało wprowadzone w początkowej fazie stanu epidemii COVID-19, kiedy nie był znany jej dalszy przebieg. Po upływie ponad półtora roku od tej daty jest jasnym, że obawy w tym zakresie były wyolbrzymione, zaś wskutek sprawnie przeprowadzonej przez rząd akcji szczepień wiele restrykcji zostało zniesionych, a sama gospodarka wraca powoli na tory sprzed pandemii” – konkluduje uzasadnienie projektu.
W sytuacji, gdy codziennie granice naszego państwa przekraczają tysiące uciekających przed koszmarem wojny ludzi spragnionych bezpieczeństwa, dachu nad głową i normalności, stabilny i budzący zaufanie rynek najmu jest kwestią kluczową. Nie ma bowiem wątpliwości, że niewielu uchodźców będzie stać na zakup w Polsce własnej nieruchomości, a nikt też z pewnością nie chce przez cały czas być uzależnionym od dobroczynności innych. Najem jawi się więc jako oczywisty wybór dla zasadniczej części naszych gości z Ukrainy. A tymczasem rynek najmu dopiero powoli podnosi się z pandemicznych zawirowań. Szacuje się, że z powodu zakazu eksmisji podczas epidemii z rynku w Polsce zniknęło nawet 70–80% ofert mieszkań na wynajem w dużych miastach. Warto też pamiętać, że w potrzebie są przecież nie tylko Ukraińcy, ale i miliony Polaków, których zwyczajnie nie stać ani zakup jakiejkolwiek nieruchomości, ani nawet na uzyskanie zdolności kredytowej. Niestety nie każdy też ma możliwość zamieszkiwania u rodziny.
Z pewnością jednak instytucja najmu, chociaż tymczasowe przepisy uczyniły ją jedną z najbardziej ryzykownych form biznesu, jest jednocześnie jednym z jego najstarszych i najbardziej popularnych rodzajów. Można więc żywić uzasadnioną nadzieję, że wraz z unormowaniem się post-pandemicznej rzeczywistości także ta gałąź gospodarki na nowo rozkwitnie. Jeśli prawo zmodyfikuje wreszcie swoje przesiąknięte archaicznym duchem minionego systemu przepisy, według których właściciel mieszkania to burżuj i wyzyskiwacz, a najemca to biedny, uciśniony członek ludu pracującego – i doprowadzi do zrównania obu tych podmiotów względem siebie, to z pewnością bezbronni dotychczas właściciele powrócą ze swoimi ofertami na rynek. A to z kolei pomoże uniknąć kryzysu, jaki prognozują dziś eksperci na rynku nieruchomości w związku z wojną w Ukrainie – rywalizacji o wolne lokale. Naprawdę nie musi do niej dojść. Spokojnie miejsca wystarczy dla wszystkich. Grunt, by tylko każdy rzetelnie i uczciwie spełniał swoje obowiązki względem kontrahenta i społeczeństwa, a wszystkim nam będzie żyło się lepiej.
